ファイル№12　土地売買における「公簿」売買と「実測」売買

　土地売買の契約書や重要事項の説明書には、契約対象地の地積の確定において、「公簿」面積による契約か、「実測」面積による契約かが明記されています。
　不動産登記法により個人が所有する土地や建物は、所在・面積・所有者の住所・氏名などを登記簿に記載され、一般公開されています。
　不動産は登記簿に記載され一般公開されることにより、その権利関係が登記簿上で保証されています。この登記簿上で保証された土地の面積（地積）をそのまま契約面積とするのが、「公簿」売買です。
　登記簿上で地積として確定している面積の多くは古い年代の測量技術で測量しており、今現在で測量しなおしてみると、公簿に示された地積と差異があることがあります。また隣地間で何らかの理由の取り込み等があった場合や、自然的な地形の変化などの影響等で差異が生じることもあります。
　公簿による売買で起こりうる土地面積の差異に関する問題を解消し、現在時点で土地の実測を行い、それにより確定した売買面積を元に売買価格を定めるのが「実測」売買です。
　実測売買を選択すると、売主は土地家屋調査士に実測に関する報酬の支払いが発生しますし、契約までの所用日数が公簿売買に比べて多くかかるようになります。
　けれど、実測をする際には境界の確認作業も行われますし、売主・買主双方に後々の問題を残しません。
　売主・買主双方の選択と合意により、どちらの売買も一般的に行われています。
　ところが、時々登記情報に書かれている情報と現実の情報に相違があることがあります。引越による住所変更や結婚による改姓、相続などが理由です。登記情報と現在情報に相違がある場合は不動産の売買ができませんので、売買による所有権移転の前に、先ず住所が不一致の場合は住所変更登記をして、登記情報を現状と一致させてから取引をします。
　このような登記情報と現状との不一致を解消するために、「表示変更登記」が義務化となります。義務化以後は住所や氏名・名称の変更の日から２年以内に変更の登記を法務局に申請をしなければなりません。
　この義務を怠った時は５万円以下の過料の適用の対象となります。これは義務化前の変更も対象になり、令和10年3月末までに登記する必要があります。
　引越、結婚、相続などがあった方は、一度ご自身が所有する不動産の登記事項証明書を取得して、確認してみることをお勧めします。

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　読後は必ず最新の法令情報を取得、確認してご利用ください）